دليل الاستثمار الأجنبي

• تأسيس الأعمال التجارية
• تصريح العمل
• تصريح الإقامة
• الحصول على الجنسية وتملك العقارات
• تكلفة ممارسة الأعمال التجارية
• مناطق الاستثمار
• الدليل الضريبي
• الدليل القانوني

4. الحصول على الجنسية وتملك العقارات

ما يجب أن يعرفه الأجانب الذين يرغبون في الحصول على عقارات في تركيا

• تتم الموافقة على حيازة سندات ملكية العقارات في تركيا فقط من خلال التسجيل في مكاتب تسجيل الأراضي.
• لا تشكل العقود المسبقة للعقارات الصادرة عن كتاب العدل أو التي تتم كتابيًا مع أشخاص عاديين نقلًا للعقار لأنفسهم. وإنما تعمل العقود الأولية فقط كالتزام بنقل الملكية, ولا يتم نقلها من خلال هذه الوثائق.
• قد تكون هناك استحقاقات كالرهون العقارية وحبس الرهون وأنواع مماثلة من الرهونات التي قد تمنع بيع العقار المعني, ويجب التحقق منها قبل بدء التسجيل في مكتب تسجيل الأراضي ذي الصلة.
• يمكن إجراء الاستفسارات حول الممتلكات غير المنقولة عبر الإنترنت على موقعtkgm.gov.tr, وهنا يمكن استخدام معلومات المدينة, المنطقة, الحي / القرية, الخرائط والقطع للاستعلام عن الممتلكات غير المنقولة. وبالتالي, فإن المعلومات الأساسية حول العقارات بما في ذلك وضعها الحالي, متاحة عبر الإنترنت من أي مكان في العالم. ومع ذلك, لا يمكن الوصول إلى المعلومات الشخصية للمالك.
• لا يُطلب من الرعايا الأجانب الحصول على تصريح إقامة كشرط أساسي للحصول على عقارات في تركيا. بالإضافة إلى ذلك, يحصل الأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا على تصريح إقامة قصير الأجل قابل للتجديد وفقًا لقانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458.
• يجب على الشخص العادي أو الاعتباري الذي ينوي الحصول على عقارات في تركيا التقدم بطلب إلى المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري مع مالك العقار. بالإضافة إلى ذلك, يمكنهم تحديد موعد دون الحاجة إلى زيارة مكاتب المديريات شخصيًا عن طريق الاتصال بمركز الاتصالات Alo 181, المتوفر على مدار 24 ساعة في اليوم, أو عن طريق زيارة الموقع tkgm.gov.tr.
• من ناحية أخرى, يجب على الشركات التركية ذات رأس المال الأجنبي أولاً تقديم طلب إلى مديرية التخطيط والتنسيق الإقليمية (IPKM) في الولاية التي يقع فيها العقار. بعد تلقي رد إيجابي من IPKM, يجب تقديم طلب إلى مديرية السجل العقاري. يمكن لهذه الشركات التقدم شخصيًا, أو عن طريق البريد أو البريد الإلكتروني.

1. معلومات عامة

يتم تعريف مصطلح "أجنبي" في تركيا في ثلاث فئات من حيث استملاك العقارات:

• الأشخاص العاديون الأجانب
• الكيانات القانونية الأجنبية
• الشركات التركية برؤوس أموال أجنبية

تحدد المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 الأحكام المتعلقة بحيازة العقارات من قبل الأشخاص العادين أو الاعتبارين الأجانب. تحدد المادة 36 الأحكام المتعلقة بالشركات ذات رأس المال الأجنبي.

يتم تحديد الدول التي يحق لمواطنيها الحصول على عقارات في تركيا من قبل مجلس الوزراء, الذي يمكنه تطبيق شروط خاصة فيما يتعلق بتملك العقارات إذا لزم الأمر.

• القيود القانونية على تملك العقارات من قبل الاشخاص الأجانب العاديين

• يمكن للأشخاص العاديين الأجانب, إذا سمح لهم بذلك, تملك جميع أنواع العقارات في المناطق التي يُسمح فيها بالملكية الخاصة. (سكني, تجاري, أراضي, مناطق زراعية, إلخ).
• إذا لم يكن هناك مبنى مشيد مسبقًا على الممتلكات المكتسبة, يجب على المالك الأجنبي للعقار التقدم بطلب إلى الإدارة العامة ذات الصلة في غضون عامين لتطوير المشروع.
• يمكن للشخص الأجنبي العادي الحصول على عقارات تصل مساحتها إلى 30 هكتار وحقوق عقارية محدودة في أي مكان في تركيا. يمكن لمجلس الوزراء إعطاء مساحات أكبر إذا رأى ذلك مناسبًا.
• لا يجوز للأشخاص العاديين من جنسية أجنبية حيازة واستئجار العقارات في المناطق العسكرية أو مناطق الأمن العسكري المحظورة. لا يمكن لهؤلاء الأشخاص شراء واستئجار العقارات في مناطق الأمن الخاصة إلا بإذن من الوالي.
• لا يمكن أن يتجاوز إجمالي الاستملاك من قبل أشخاص عاديين أجانب عشرة بالمائة من إجمالي مساحة الولاية المسموح فيها بالملكية الخاصة. إذا تم تجاوز حد العشرة بالمائة, فلن يُسمح للأجانب بالحصول على عقارات.
  • تملك الأشخاص الاعتباريين للعقارات والحقوق العقارية المحدودة

يمكن فقط للشركات التجارية التي يتم تأسيسها في تركيا وفقًا لقوانين بلدانها والتي تتمتع بالشخصية الاعتبارية الحصول على عقارات وحقوق عقارية محدودة ككيانات قانونية أجنبية. لا يمكن للكيانات القانونية بخلاف هذه الشركات التجارية (المؤسسات والجمعيات وما إلى ذلك) الحصول على العقارات والحقوق العقارية.

يُسمح بتملك العقارات من قبل الشركات التجارية المؤسسة في دول أجنبية وفقًا لقوانين بلدانها وتتمتع بالشخصية الاعتبارية في حالات استثنائية ولا يعتبر ممكنًا إلا إذا نصت عليه أحكام الاتفاقيات الدولية أو القوانين الخاصة. يعد قانون البترول التركي رقم 6491 وقانون تشجيع السياحة رقم 2634 وقانون المناطق الصناعية رقم 4737 من بين القوانين الخاصة التي تحتوي على أحكام بشأن هذه المسألة.

ملاحظة: فيما يتعلق بالرهون العقارية, هناك استثناءات متوقعة, حيث لا توجد قيود على الرهون العقارية التي تتم على الممتلكات التي تعود للأشخاص الاعتباريين والعاديين الأجانب.

• تملك العقارات والحقوق العقارية المحدودة من قبل شركات رأس المال الأجنبي المؤسسة في تركيا

تعتبر الشركات التي يتم تأسيسها ككيان قانوني في تركيا ضمن فئة الشركات المملوكة للأجانب وفقًا للشروط التالية:

• يمتلك المستثمرون الأجانب خمسين بالمائة أو أكثر من الأسهم, أو
• للمستثمرين الأجانب الحق في تعيين وإقالة أغلبية أعضاء مجلس الإدارة

يمكن لهذه الشركات تملك عقارات وحقوق عقارية محدودة من أجل أداء الأنشطة المحددة في نظامها الأساسي.

لهذا الغرض يجب على الشركات أولاً تقديم طلب إلى الوالي حيث توجد الممتلكات غير المنقولة.

من ناحية أخرى, إذا كانت العقارات المراد حيازتها تقع في منطقة عسكرية محظورة أو منطقة أمنية عسكرية, فسيخضع تملك هذه العقارات لإذن هيئة الأركان العامة, وإذا كان العقار يقع في منطقة أمنية خاصة, فسيخضع لإذن الوالي في المنطقة ذات الصلة.

إذا تم الانتهاء من طلب تملك العقارات بشكل إيجابي, فسيقوم الوالي بإبلاغ مكتب السجل العقاري كتابيًا حتى يمكن تسجيل الشركة / النشاط التجاري وصك الملكية.

لا تتطلب الإجراءات التالية إذنًا من الوالي, لذلك يمكن تقديم الطلب إلى مكتب السجل العقاري مباشرة دون إذن.

• إنشاء قرض عقاري
• تملك العقارات كجزء من تحصيل الرهن العقاري من قبل المستفيد من الرهن العقاري
• نقل ملكية العقارات والحقوق العقارية المحدودة بسبب عمليات الدمج والفصل بين الشركات
• تملك العقارات في المناطق الصناعية المنظمة والمناطق الصناعية ومناطق التطوير التكنولوجي والمناطق الحرة
• التملك الناشئ عن المعاملات التي يتم قبولها كقروض في إطار التشريع المصرفي ذي الصلة أو المستحقة لتحصيل الذمم المدينة
  • الإرث

في تركيا, حق الإرث للأجانب محمي. في حال وفاة الأجنبي تنتقل عقاراتهم إلى ورثتهم. إذا كان للورثة الحق في تملك العقارات (إذا كانوا مؤهلين من حيث الجنسية وإذا كانت شروط التقييد الإجمالية لكل شخص وفي جميع أنحاء البلاد تسمح بذلك), فيمكن للوريث الاحتفاظ بالممتلكات الموروثة. خلاف ذلك, يجب على الشخص المعني نقل العقار على الفور, وإلا فإن وزارة المالية والخزينة تبيع العقار وتدفع الثمن للوريث.

• الحق في الحصول على الجنسية التركية من خلال شراء العقارات

يتم منح الأشخاص العاديين من جنسيات أجنبية الحق في الحصول على الجنسية التركية من خلال إجراءات استثنائية إذا قاموا بشراء عقارات بقيمة 250 ألف دولار أمريكي أو أكثر.

لهذا الغرض يجب على الأجانب:

• شراء عقارات بقيمة 250 ألف دولار على الأقل
• في طلب الحصول على الجنسية, يجب الإشارة إلى أنهم قاموا بشراء العقارات لهذا الغرض ويجب تحديد هذا الغرض في سند الملكية, ويجب على الأجنبي أن يعلن أنه لن يبيع العقار لمدة ثلاث سنوات.

عند اكتمال إجراءات سند الملكية, يمكن للأجنبي طلب تصريح الإقامة أو الجنسية عن طريق التقدم إلى السلطات المختصة وتقديم شهادة الأهلية المصدرة كمالك العقار.

• متطلبات إجراءات سند الملكية

• تسجيل أرض العقار أو معلومات القرية / الحي, الخريطة, قطعة الأرض, البناء والقسم المستقل.
• صورة عن بطاقة هوية أو جواز سفر الصادر عن البلد الذي يحمل جنسية الأجنبي (يجب تقديم ترجمات موثقة ومحلفة لبطاقات الهوية وجوازات السفر الصادرة بحروف أبجدية غير الأبجدية اللاتينية).
• إذا كانت المعاملة تشتمل على توكيل رسمي, المستند المتعلق بالتمثيل (قرار بشأن الوصاية, شهادة التفويض, التوكيل, إلخ).
• وثيقة عن القيمة السوقية الحالية للعقار صادرة عن البلدية المعنية.
• بوليصة تأمين الزامية ضد الزلازل للمباني.
• صورة واحدة للبائع وصورتين للمشتري (يتم التقاطها في الأشهر الستة الماضية ويجب أن تكون بحجم 6 × 4 سم).
• مترجم محلف إذا كان أحد الطرفين لا يتحدث التركية.

• التوكيل الصادر من الخارج

إذا كانت المعاملة تتم من قبل طرف ثالث مخول بموجب توكيل رسمي صادر في الخارج, يجب أن يتضمن التوكيل التفويض بالإجراء الذي سيتم تنفيذه. بالإضافة إلى ذلك, يجب أن يستوفي التوكيل الشروط التالية:

• يجب أن يتم ترتيب التوكيل من قبل القنصليات التركية بشأن العقارات وفقًا لإرادتها.
• أن يكون صادر عن الجهات المختصة التي لها الحق في إصدار توكيلات رسمية في الخارج.
• يجب أن يتم ترتيبه بلغة الدولة التي يتم تنظيمه فيها.
• يجب أن يحتوي على صورة (يجب أن يكون عليه ختم وتوقيع مقروءين على الصورة).
• يجب أن يكون مصدق إذا تم ترتيبه في بلد طرف في اتفاقية لاهاي.
• إذا كان التوقيع والتوكيل الذي يوضح أن التوكيل الرسمي قد تم توقيعه رسميًا من قبل السلطة المختصة صادر في بلد ليس عضوًا في اتفاقية لاهاي, فيجب أن يتم التصديق على توقيع وختم السلطة ذات الصلة من قبل القنصلية التركية.

يجب أن يتضمن الطلب أيضًا ترجمة تركية موثقة ومحلفة للتوكيل الذي يفي بالمعايير المطلوبة.

2. الحصول على الجنسية الاستثنائية

مع إضافة الفقرة الفرعية (b) إلى الفقرة الأولى من المادة 12 من القانون رقم 5901 تاريخ 28 يوليو/تموز 2016؛

• أولئك الذين لديهم تصريح إقامة وفقًا للفقرة الفرعية (j) من الفقرة الأولى من المادة 31 من القانون رقم 6458 من خلال الاستثمار في النطاق والمبلغ الذي يحدده الرئيس.
• حاملي البطاقة التركوازية

يمكنهم الحصول على الجنسية التركية بقرار من رئيس الجمهورية التركية.

النطاق والمبالغ المحددة وفقًا للوائح الجديدة المنشورة في الجريدة الرسمية في 18 سبتمبر/أيلول 2018 هي كما يلي, ويمكن للأجانب الذين يستوفون أيًا من الشروط التالية الحصول على الجنسية التركية بقرار من رئيس جمهورية تركيا.

• تقرر وزارة الصناعة والتكنولوجيا أن يكون لديك استثمار رأسمالي ثابت لا يقل عن 500.000 دولار أمريكي أو ما يعادله من العملات الأجنبية أو الليرة التركية.
• شراء عقارات غير منقولة بحد أدنى 250.000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية أو الليرة التركية, بشرط ألا يتم بيعها لمدة ثلاث سنوات.
• تقرر وزارة الأسرة والعمل والخدمات الاجتماعية توفير فرص عمل لما لا يقل عن 50 شخص.
• تحدد وكالة التنظيم والرقابة المصرفية ايداع ما لا يقل عن 500.000 دولار أمريكي أو ما يعادله بالعملة الأجنبية أو الليرة التركية للبنوك العاملة في تركيا بشرط الاحتفاظ بالودائع لمدة ثلاث سنوات.
• تقرر وزارة الخزانة والمالية شراء أدوات ديون حكومية لا تقل عن 500.000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية أو الليرة التركية, بشرط الاحتفاظ بها لمدة ثلاث سنوات.
• شراء حصة المشاركة في صندوق الاستثمار العقاري أو المشاركة في صندوق استثمار رأس المال الاستثماري بمبلغ لا يقل عن 500.000 دولار أمريكي أو ما يعادله من العملات الأجنبية أو الليرة التركية, بشرط الاحتفاظ بها ما لا يقل عن ثلاث سنوات على النحو الذي يحدده مجلس أسواق المال.